انجماد در بازار اجاره
بازار اجاره مسکن در پاییز امسال، با ثبت رکورد بیشترین افت ماهانه اجارهبها از ابتدای سال 92 تاکنون، به نفع اجارهنشینها تغییر وضعیت داد.
|
حد مداخله دولتها در بازار مسکن
بازار مسکن در همه کشورها از حمایتهای متنوع و یارانهای دولت در حوزههای زمین، منابع بانکی و همچنین کمک هزینه اجارهبها سهم دارد اما میزان حمایت، متناسب با کیفیت و توانایی «اقتصاد» کشورها کاملا متفاوت و دارای نوسان است به طوری که در 7 کشور مدرن و توسعهیافته، بین دو عدد «رتبه رقابتپذیری اقتصادی» و «سهم مسکن حمایتی از کل عرضه مسکن» رابطه مستقیم برقرار است.
|
سوخت زمستانی معاملات مسکن
با رفع نقص و حذف اشکال فنی از مصوبه دو ماه پیش شورای پول و اعتبار درخصوص «افزایش سقف وام بدون سپرده خرید مسکن» امکان پرداخت 70 میلیون تومان اوراق تسهیلات مسکن به متقاضیان فراهم شد. بانک عامل بخش مسکن بهواسطه کاهش نرخ سپرده قانونی حساب ممتاز به 2 درصد، قادر شده منابع مالی تسهیلات جدید بدون سپرده را تامین کند. در شکل جدید اوراق مسکن که حداکثر از ابتدای زمستان قابل دریافت است، 4 تغییر از جمله افزایش نرخ سود اسمی تسهیلات به 5/18 درصد و سه محدودیت برای سفتهبازها اعمال شده است.
|
خطای تشخیص در چرخه مسکن
در آستانه رونق معاملات مسکن، آنچه میتواند پیشبینیهای کارشناسی درباره «کمبود عرضه و رشد ناموزون قیمت در بلندمدت» را تغییر دهد، اصلاح رفتار بسازوبفروشها در کوتاهمدت است. سازندهها طی دستکم 23 سال اخیر در تشخیص زمان بهینه ساخت و مسیر مطلوب سرمایهگذاری از بین سه گزینه «ساخت جدید، تمرکز بر نیمهکارهها و تسریع در تکمیل پروژهها»، همواره دچار خطای محاسباتی شدند. اما در مقطع کنونی چنانچه برخلاف دورههای مشابه، اولویت به «تکمیل ساختمانهای ناتمام» اختصاص یابد، رونق غیرتورمی مسکن در سالهای 95 و 96 تضمین میشود.
|
محصول 16 ماهه بازار مسکن
متولی بخش مسکن در وزارت راهوشهرسازی با اشاره به شکلگیری سه رویداد کم سابقه در بازار مسکن، مقطع زمانی فعلی را فصل برداشت محصول برای متقاضیان فعلی خرید مسکن اعلام کرد.
|
شوک رکود مسکن به بودجه پایتخت
وابستگی بودجه شهرداری تهران به درآمدهای حاصل از عوارض ساختوساز (تراکم و تغییر کاربری)، باعث بروز «شوک» ناشی از رکود مسکن به «منابع مالی اداره پایتخت» شده است. طی نیمه اول امسال، شهرداری با کسری 7/ 9 درصدی در بودجه مواجه شد و تحت تاثیر آن، در حال حاضر یک سوم از پروژههای عمرانی- شهری در دست اجرا با ارزش کل 6 هزار میلیارد تومان، «متوقف» شده و مابقی، حداقل 11 درصد از پیشرفت فیزیکی در حد انتظار، «عقب» است. شورای شهر برای لایحه بودجه 95، دفاعیهای قوی از شهرداری تهران خواسته است.
|
خطای انفعال در آلودگی هوا
غفلت مجموعه مدیران مرتبط با شهر تهران در مواجهه با آلودگی فزاینده 20 روز اخیر در هوای پایتخت باعث شد روز گذشته -روز تعطیل و کمتردد- شاخص آلودگی هوا در وضعیت «هشدار قرمز» به معنای «توصیه اکید به ممنوعیت تردد پایتختنشینان در فضای باز» قرار گیرد. شواهد از خطای «انفعال» تصمیمگیران در اجرای عملیات ضربتی برای مهار شدت آلودگی حکایت دارد. بخشی از فعالیتهای روزانه در تهران از جمله مدارس و دانشگاهها باید در روزهای اخیر با توجه به پایداری جوی (عدم بارش) تعطیل میشد تا «انباشت» ذرات معلق اتفاق نیفتد.
|
الگوی چینی رونق مسکن
دولت چین با اجرای 5 سیاست مالی و یک طرح ویژه شهرسازی، بخش مسکن و ساختمان این کشور را رونق داد. مقامات اقتصادی چین، اخیرا با اولویت قرار دادن حل معضل «واحدهای نوساز فروش نرفته» که عمدتا به شهرهای درجه یک مربوط میشود، شرایط پرداخت وام خرید مسکن را هم برای خانهاولیها و هم برای متقاضیان خانه دوم تسهیل کردند. تقویت پرداخت تسهیلات مسکن با نرخ بهره پایینتر و میزان سپردهگذاری کمتر، اثر مثبتی بر افزایش معاملات ملک گذاشته و به اتمام رکود در شهرهای بزرگ منجر شده است.
|
سود نامرئی ساخت وساز
تصور نادرست از «عایدی فروش آپارتمان نوساز در دوره رکود» باعث شده بسازوبفروشها با غفلت از سود نامرئی ساختوساز «قیمت پیشنهادی» فایلهای «نوساز» را افزایش دهند. دو دسته گزارش نشان میدهد طی نیمه اول امسال که رکود در اوج بود، مجموعه عملیات «ساخت و فروش مسکن»، 5/ 28 تا 33 درصد سود داشته است. با توجه به سهم 50 درصدی «نوساز»ها از کل معاملات مسکن، این نرخ که از بازدهی سایر بازارها بیشتر است، ایجاب میکند سازندهها با حفظ سطح فعلی قیمتها، مسیر معاملات را هموار کنند.
|
|
|
چهار اثر برجام بر بازار مسکن
اجرای «برجام» - لغو تحریمهای مرتبط با موضوع هستهای - از چهار کانال بر بازار مسکن اثر غیرمستقیم میگذارد. با تزریق منابع تازه ناشی از آزادسازی داراییهای بلوکه شده، زمینه سرمایهگذاری و رشد اقتصادی فراهم میشود و در میانمدت و بلندمدت، افزایش توان وامدهی بانکها، حمایت یارانهای از بخش مسکن، بهبود درآمد خانوارها و در نتیجه تقویت قدرت خرید تحقق مییابد. با کاهش هزینه «تجارت» و تسهیل مبادلات بانکی در شبکه جهانی، جذابیت فعلی بازار پول (سپردهگذاری) به سایر بازارها تسری مییابد که در این بین «بورس» و «مسکن» اولویت دارند. بخش منجمد بازار ملک نیز نجات مییابد.
|
زمستان 4 امتیازی برای مستاجران
بازار زمستانی اجاره مسکن در تهران علاوهبر «برخورداری از ویژگی مشترک سه فصل اول 94»، با چهار تحول مثبت به نفع مستاجران نیز همراه شده است. در حال حاضر موجران برای تمدید قرارداد یا انعقاد اجارهنامه جدید، مبلغ اجاره را بهطور متوسط 10 درصد بیشتر از سال گذشته تعیین میکنند که این میزان نرخ رشد، تقریبا برابر با نرخ تورم است. از طرفی، رشد حجم خرید مسکن طی دو ماه اخیر، به افزایش تعداد موجرانی منجر شده که به قصد تامین بخشی از بهای معامله، بلافاصله آپارتمانشان را روانه بازار رهن میکنند.
|
گراف 42 ماهه از قیمت ملک
بازار خرید و فروش مسکن در کل کشور طی نیمه اول امسال رکودی عمیقتر از معاملات ملک در پایتخت را تجربه کرد. گزارش جدید مرکز آمار ایران از وضعیت قیمت مسکن، زمین و اجارهبها طی 42 ماه منتهی به نیمه اول 94 نشان میدهد، در حال حاضر شیب تغییرات قیمت ملک در شهرها به تبعیت از تهران، صاف شده و معاملات کشوری زمین و مسکن به ترتیب 36 درصد و 5/ 24 درصد افت کرده است. قیمت زمین و مسکن در کشور طی سال 91 به ترتیب 120 درصد و 53 درصد جهش کرد. مطابق گزارش مرکز آمار، بالاترین عمق رکود معاملاتی در کشور در حال حاضر در بازار زمین و کمترین عمق در بازار اجاره مسکن است.
|
توقف کاهش قیمت زمین
گزارش مرکز آمار ایران از وضعیت بازار مسکن در پاییز سال 94 نشان میدهد، روند کاهنده قیمت مسکن متوقف شده است. شتاب افت معاملات زمین هم به نصف رسیده، به این معنا که رویکرد در معاملات زمین که مقدمه ساخت و ساز است نسبت به نیمه اول سال 94 کمتر شده است. در نیمه اول سال 94خرید وفروش زمین 40 درصد نسبت به نیمه اول سال گذشته کاهش پیدا کرده بود اما در پاییز امسال 20 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش داشته است. متوسط قیمت فروش هرمتر مربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده ازطریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران متری 4 میلیون و 410 هزار تومان بوده است که نسبت به فصل تابستان 4/ 0 درصد رشد داشته و نسبت به فصل مشابه سال قبل بدون تغییر بوده است وهمچنین تعداد معاملات فروش زمین یا زمینهای مسکونی کلنگی انجام شده ازطریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 8/ 1 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 9/ 23 درصد کاهش داشته است.
|
سرعت صفرتورم مسکن
سرعت تغییرات قیمت مسکن در 30 مرکز استان به تبعیت از تهران، صفر شد. اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن از آخرین سطح قیمت ملک در کل کشور نشان میدهد در حال حاضر میانگین وزنی قیمت هر متر مربع آپارتمان در کشور دو میلیون و 850 هزار تومان است که در مقایسه با سال گذشته، ثابت مانده است. شیب تورم کشوری مسکن بعد از جهش 34 درصدی سال 92، در سطح صاف کنونی قرار گرفته است. شرایط فعلی با توجه به قدرت 31 درصدی وام مسکن در پوشش هزینه خرید، برای معاملات مصرفی مناسب ارزیابی میشود.
|
دهمین نمایشگاه بین الملی ساختمان اربیل عراق
یکی از بزرگترین رویدادهای صنعت ساختمان در منطقه از سال 2008 تا امروز در اربیل عراق تحت عنوان دهمین نمایشـگاه بین المـللی صنـعت ساختمان، تجهیزات شهری، ماشین آلات و تجهیزات اربیل– عراق که همزمان با نمایشگاه تخصصی صنعت سنگ و تجهیزات وابسته و نمایشگاه ماشین آلات صنعتی می باشد،
|
راهبرد چینی تامین مسکن
رئیس جمهور دیروز در جمع متولیان بخش ساختمان ضمن تاکید بر ضرورت خروج مسکن از رکود، نحوه اجرای طرح جایگزین مسکنمهر برای تامین نیاز سکونتی اقشار هدف را اعلام کرد. حسن روحانی با اشاره به وجود امکانات اولیه در داخل شهرها از یکسو و خوابگاهی شدن مجتمعهای مسکونی اطراف شهرهای بزرگ از سوی دیگر، خواستار جذب سرمایهگذاران بخش خصوصی برای نوسازی املاک موجود در بافتهای فرسوده شد. بررسیها در اینباره نشان میدهد ساختار طرح مدنظر دولت، همان الگوی رایج تامین انبوه مسکن مصرفی در کشورهای موفق – در زمینه ساخت مسکن کمدرآمدها - از جمله چین است. در کشور چین، راهبرد اصلی دولت در حمایت از ساختوسازهای مسکونی ارزان قیمت را «سرمایهگذاری مشارکتی سازندهها با مالکان خانههای فرسوده» تشکیل میدهد. در این مدل مسوولیت نوسازی کامل یک محله فرسوده به سرمایهگذار محول میشود تا امکان واگذاری واحدهای مسکونی با قیمت تمام شده پایین، از محل سود سایر کاربریها برای سازنده فراهم شود. وزارت راه و شهرسازی در این راستا، ساخت سالانه 300 هزار واحد مسکونی در بافتهای فرسوده و با اولویت شهرهای دارای جمعیت کمتر از 200 هزار نفر را هدفگذاری کرده است. این طرح علاوهبر وام نوسازی به سه ابزار مکمل نیاز دارد.
|
توافق خارجی در شهرهای جدید
متولی عمران و توسعه «شهرهای جدید» کشور بعد از حدود یک سال مذاکره با شرکتهای ساختمانی از 6 کشور اروپایی و آسیایی علاقهمند به بازار مسکن ایران، توانست برای ساخت و اجرای 15 پروژه مسکونی و غیرمسکونی، با سرمایهگذاران خارجی به توافق اولیه برسد. 17 شهر جدید موجود در کشور با ظرفیت استقرار دستکم 3 میلیون نفر، در حال حاضر حدود 800 هزار نفر جمعیت ساکن را در خود جا داده است که علت عدم استقبال سکونتی از سایر واحدهای مسکونی ساخته شده در این مناطق به ضعف خدمات و کاربریهای مکمل سکونت مربوط است.
|
فرمول دومینوی تحریک مسکن
یک گروه از متقاضیان مصرفی خرید مسکن که «طیف مستعد» بازار کنونی معاملات ملک را تشکیل دادهاند، از این هفته در اولویت بازاریابی عوامل بانکی برای معرفی و پرداخت تسهیلات جدید قرار میگیرند. این تاکتیک با هدف تحریک دومینویی تقاضای مسکن و در واکنش به توصیه مسوولان بابت «اقدام بانکها در اتصال سریع وامهای خرید مسکن به متقاضیان موثر» در دستور کار قرار گرفته است. در این راستا، زوجهای صاحبخانه که متقاضی تبدیل به احسن آپارتمان خود هستند، میتوانند با دریافت اوراق وام بدونسپرده و همچنین اخذ ترکیبی تسهیلات اوراق و تسهیلات صندوق پسانداز، وارد بازار شوند و حلقه اول زنجیره معاملات مسکن را شکل دهند. برای این طیف که عمدتا بابت وام مسکن آپارتمان فعلی، به بانک بدهکار هستند، امکان «انتقال مانده بدهی به آپارتمان جدید و تعویض وثیقه نزد بانک» پیشبینی شده است تا در عمل، تنها مانع بانکی دریافت تسهیلات جدید حذف شود. با ورود طیف مستعد خرید مسکن به بازار، بهواسطه فروش آپارتمانهای تحت مالکیت این گروه، عرضه واحدهای متراژ پایین در بازار افزایش مییابد و درنتیجه شرایط برای خرید زوجهای خانه اولی نیز فراهم میشود. طبق بررسیهای تازه، سبد تسهیلات جدید مسکن، خانوارهای موجود در طبقات درآمدی دهک 3 تا 9 را پوشش میدهد.
|
پیام «عرضه مسکن» به قیمت
بازار ساختوساز مسکونی بهدنبال تحریک سازندهها از ناحیه «افزایش سقف تسهیلات» با انتشار یک گزارش رسمی درباره «وضعیت قیمت مصالح ساختمانی»، از محل «افت هزینههای ساخت» نیز برای ورود سرمایهگذاران مساعد شد. آمارها نشان میدهد شاخص قیمت تولید مصالح ساختمانی در تهران پس از سه سال رشد مثبت، در سال 94 رقمی معادل 8/ 1 درصد کاهش یافت. این شاخص در سالهای 91 تا 93 به ترتیب 7/ 36 درصد، 8/ 23 درصد و 7/ 6 درصد رشد کرده بود. سال گذشته علاوهبر نزول قیمت مصالح، قیمت زمین مسکونی نیز بعد از تخلیه حباب سالهای قبل، به نوسان صفر دچار شد و ثابت ماند. به این ترتیب در شرایط کنونی، نهتنها زمان بازگشت فعالان ساختمانی به بازار فرارسیده است که بهواسطه کاهش و تثبیت هزینههای ساختوساز، روند عرضه مسکن طی امسال و سال 96، به لحاظ «قیمت تمام شده» از جهش قیمتی در امان خواهد بود. آنچه دورنمای رونق غیرتورمی بازار ملک را تقویت میکند، مساعد بودن قیمتها در 5 گروه مصالح ساختمانی مورد مصرف در مراحل «تکمیل و نازک کاری ساختمان» است که میتواند جریان تبدیل «نیمهکاره»ها به واحدهای «تازهساز» را تسریع کند. در این صورت، احتمال کسری عرضه ناشی از رکود ساختمانی سالهای اخیر طی دو سال پیش رو منتفی خواهد بود.
|